1929年股市大崩盤，整個美國經濟陷入到蕭條時期，房地產市場也進入了嚴冬臘月，全美房價平均下跌31%，而恢復到蕭條前的水平又花去了美國足足19年的時間。
在大蕭條之前，房屋貸款的主要來源是銀行，一般是三十年期限。但和銀行負債的配置（通常都是短期）相比起來，這個年限實在是太高了。所以一般的商業銀行要求房屋貸款借入者在五年到七年左右就開始還款，這種做法如今依然存在。
如果世道良好，經濟增長，收入上升，這種貸款給人帶來的壓力並不算大。但在世道凋敝，經濟萎靡的情況下，貸款人只能放棄提前還款，這使得貸款違約。而一旦發生違約，這些房產將被銀行收回拍賣，導致整個市場供應量過剩，反過來又導致房價的進一步下跌，形成一個死循環。
因爲商業銀行的這種特性，使得它們不能真正成爲房貸市場的主力軍。在這種情況下，美國政府於1934年通過國家住房法案，成立了聯邦住房管理局（fha），以政府的名義爲滿足條件的貸款者提供房屋貸款的擔保，即fha向有工作、以自住爲目的、低首付的貸款人提供房屋貸款擔保，讓他們能夠從銀行中借入房屋貸款。
但即使是以國家的名義作爲擔保，但銀行間資產和負債時間上的錯配問題依然沒有辦法得到有效解決，於是在1938年，美國政府再次出手，成立了房利美公司。
房利美公司成立之初的目的，是爲了收購銀行手頭上的fha擔保貸款，因爲這樣一來。銀行就可以從房利美公司裡獲得流動性。這樣一來，困擾銀行的流動性問題就迎刃而解。房屋購買者獲得了貸款，銀行獲得了流動性，雙方皆大歡喜。
因爲房利美是聯邦政府機構（此時），獲取的資金來自聯邦政府收益，並沒有商業銀行的融資成本。因此在利率方面極具競爭力。很快，房利美和fha聯手創造了一項重大革新：30年固定利率貸款。
雖然這部分貸款的利率比一般貸款的利率稍高，但對於貸款人的絕佳好處是：他們不用再擔心來自市場上的利率風險，不用擔心房價價格的上漲或是下跌，因爲每個月只需要固定的付出，他們就能夠獲得心儀的房屋。因此從1938年到1968年期間，美國房地產市場蓬勃發展，住房擁有率從44%上升到64.3%，這其中就有房利美和fha莫大的功勞。
然而房利美作爲聯邦政府機構的歷史到1968年就戛然而止。因爲在這一年越南戰爭達到了高?潮，而美國國內的反戰聲音也一浪高過一浪。美國人民不願意看到自己的小夥子遠去地球的另一端平白無故地丟掉性命，自然也不願意爲軍隊支出買單。而爲了繼續籌集龐大的軍費，維持在南亞地區的軍事開銷，當時的美國政府選擇賣掉了房利美。
爲了防止房利美一家做大，兩年後美國政府又成立了另外一家專門收購fha擔保貸款的公司，即房地美。從此，兩家堪稱是房地產市場的終極巨頭開始了幾乎是不受控制的大肆擴張。因爲他們有着政府的隱形擔保，融資成本也遠遠低於競爭對手。所以發展異常迅猛。
1970年，“兩房”的業務不再侷限於收購fha擔保貸款，開始進軍那些沒有擔保的銀行房屋抵押貸款。
1971年，房地美率先發行房屋抵押貸款證券，1981年，房利美跟進。
1992年。房利美成爲全美最大房屋抵押貸款證券發行商，同年美國國會要求“兩房”增加對中低收入者的支持。
1999年，“兩房”開始逐漸減低貸款要求，涉足高風險的貸款市場。
2003年，“兩房”共發行近2萬億美元的房屋抵押貸款證券。相當於當年美國債券市場總額的10%。
2004年，“兩房”被查出存在重大會計違規，均瞞報數十億美元的利潤，一時間引起軒然大波。當時兩家公司的管理層遭遇大清洗，但這一舉動並沒有讓這兩家公司充分警醒。
2005年開始，“兩房”開始加速進入高風險市場，購買了市場上大量次級抵押貸款債券，直到07年8月份，次級抵押貸款債券的炸彈爆發。
……
作爲兩家巨無霸公司，“兩房”爲市場提供房屋抵押貸款的流動性，再將收購來的抵押貸款打包成自身的債券出售或者持有，以兩者間的利差作爲贏利點。它們持有或者擔保着的住房貸款佔據整個美國抵押貸款市場的42%，達到了天量的5萬億美元。在另外一方面，“兩房”發行超過4.5萬億美元的債券，使得它們在負債和資產方面總共牽扯到接近10萬億美元的資金。
從07年的8月份開始，隨着次級房屋抵押貸款債券危機的爆發，“兩房”手頭上持有的大量次級房屋抵押貸款債券價格下跌，經營狀況轉盈爲虧。到二季度，“兩房”公佈的虧損額度達到了65億美元和27億美元。
在這種情況下，從08年的3月24日，fha開始向“兩房”注資，增持超過1000億美元的抵押貸款債券，試圖幫助“兩房”恢復流動性，從而向美國房地產市場注入新的活力和信心，但情況並沒有因此得到好轉。
以房利美威力，在5月6日公佈的財務報表當中，他們宣佈一季度虧損21.9億美元，並預測明年損失可能會繼續惡化。
但世人所不知道的是，即便是這個數字，也被他們的高層有意識地縮小了。
“該死的，他們怎麼還敢這麼做？”
在這間辦公室內，一貫儒雅非常的亨利.保爾森罕見地動了真火，將手頭上的文件狠狠地摔在辦公桌上。怒吼道，“他們難道忘了四年前的事情了嗎？”
坐在他對面的，是美聯儲主席伯南克。對於保爾森的失態，他微微地側過頭去，垂下眼簾，說道：“現在並不是追究的好時機。我們應該想該怎麼解決這些問題了。”
“這些婊︵子養的，真仗着他們在國會裡有朋友，就竟然敢這麼做！”一聽到伯南克的話，保爾森更是生氣，一張臉瞬間變得陰森起來，說起話來甚至有些咬牙切齒，“真的以爲我們不敢放任不管嗎？”
因爲太過於生氣，保爾森罕見地說了髒話。但伯南克並沒有在意這些小節，他被保爾森的最後一句話給嚇到了。雙洋猛然睜開，精光迸射而出，“什麼？亨利，你知道你在說什麼嗎？放任不管？上帝啊，這……這怎麼可能？”
不等保爾森回答，他就急忙站起身來，說道：“天吶，這件事不能指望你了。我要上報總統先生。我要讓他知道事情的嚴重性。該死的，這件事絕對不能不管。”
亨利.保爾森。美國財政部長，執掌財政政策；本.伯南克，美聯儲主席，執掌貨幣政策，這兩個堪稱美國經濟甚至是世界經濟的掌舵人，卻決定不了某件事情。由此可見問題的性質十分嚴重。
“不用了！”
保爾森終於冷靜下來，“這件事肯定要告知總統，不過在此之前，我們倆應該先擬定出一個方案出來，讓總統先生參考。”
“也好！”伯南克收住腳步。回頭深深地看了對方一眼，“我們必須擬定一個完善的方案，確保在市場做出反應之前，將不良影響徹底地消滅掉！”
亨利.保爾森沒有再說什麼，不過重重地點了點頭。
04年的“兩房”會計醜聞並沒有使得它們管理層洗心革面，相反在謊報盈利上他們依然故我。就在今天的下午時分，伯南克從房利美的內部得到消息，爲了和華爾街的預期值保持一致，房利美的總裁大衛.格倫授意手下謊報了高達50億美元的虛假收入。
在這封匿名舉報材料當中，詳細地記錄了房利美高層是如何扭曲內部會計制度，使得整個財務狀況得到美化的全部過程。最令人震驚的是，房利美的高層之所以這麼做，是因爲在目前的薪酬制度下，他們虛報盈利能夠獲得更多的報酬。
儘管這個消息來自房利美公司內部，但該消息人士斷言，相似的會計造假事件也出現在了房地美公司的內部。最後他還表示，這個消息掩蓋不了多久，希望伯南克和他的同事們儘快採取措施。
由於類似的事情曾經發生過一次，所以在得到相關內幕之後，伯南克也是大爲震驚，但這件事他自己單獨解決不了，只能以最快的速度出現在亨利.保爾森的辦公室內。
自然，保爾森在得知這樣的事情後震怒不已。四年前的事已經讓房利美的首席執行官和財務總長走人，但現在的他們竟然還不知道收斂，這種屢教不改的行爲讓保爾森非常惱火。但惱火之後，保爾森就很快地冷靜下來，因爲房利美和房地美畢竟不是一般的公司。
而且在這個時候，如果消息一旦傳播出去，整個市場肯定爲之劇烈震盪，原先剛剛穩定下來的局面會被再次打破，更爲嚴重的是，“兩房”說不定有破產的可能，而如果“兩房”真的破產，那整個美國的地產業也可能跟着就完蛋了。
直到現在，保爾森和伯南克都不清楚“兩房”內部的真正財務狀況，但根據他們粗略的估計和公佈出來的數字，相信兩房至少從07年到現在虧損超過150億美元，這個數字遠比披露出來的數字要大得多。
一定要搶在市場之前作出應對措施！
“由我們出面，公開對‘兩房’進行背書，你覺得這個提議怎麼樣？”保爾森皺着眉頭思索了半晌，給出這樣一個意見來。
一般來說，對於財政部長的講話，市場通常都會很給面子。但伯南克對這個意見並不以爲然，因爲這段時間他實際上在金融危機的第一線，對於目前市場的情況更爲了然，當下搖着頭說道：“我不認爲這是一個可行的方案，我覺得託管更適合目前的處理。”
“託管？”保爾森神情大變，“本，你在和我開玩笑嗎？嚴重到這樣了？”
託管，自然是將“兩房”的管理權暫時寄託在聯邦政府名下，這是一種以政府信用做擔保的背書。如果要託管，意味着“兩房”產生的債務將由政府方面來承擔。
這麼大的事情保爾森也做不了主。
“這樣吧，我們把各自的方案草擬出來，送到總統面前，讓他來定奪！”最後伯南克讓了一步，憂心忡忡地說道，“不過要抓緊了，希望總統先生能夠儘快做出決定。”
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