第175章 【大步向前走】（8000字章節！）
週五，林祖輝早早的來到國泰城市，召見了兼任國泰董事的樑真勳、執行董事兼總經理陸東來。
林祖輝坐在辦公位上，用筆在紙上寫着一些數據。
良久，下定決心的說道：“12月初我們需要交付傅氏家族3億的資金，也就是賬上還能暫時餘下1.5億的現金（貸款4.5億）。所以，你們去將這筆資金購入12月期指合約，2300點以下都沒有問題。”
樑真勳和陸東來早已經習慣了林祖輝這種——利用自己的金融本領，爲公司帶來收益的手段，也不再像一開始那樣戰戰巍巍的。
陸東來沉思了一下，說道：“12月期指合約就算結算後，預計也要一月初才能到賬，而我們第三筆尾款在1月初旬也需要全部交清，時間上不一定來得及。不過，我們這次貸款是4.5億，就算挪用了1.5億，相當於還剩下5億的資金尾款；國泰城市就必須在12月將宏記大廈、證券出售的資金全部到位，這樣才能穩當！”
言下之意，時間安排得如此緊湊，萬一出現意外呢！
樑真勳作爲新時代地產全系的董事，對整個財團系的財務瞭如指掌。
所以，他笑着說道：“無妨的，新時代地產和華人置業都有現金準備的，到時候可以借調週轉，肯定不會出問題的！”
他作爲老闆的核心心腹，大概知道老闆對恆生指數年底的預測，估計是2500點。這樣一來，現在做12月的期指合約就非常有利可圖。
而此時，香江的期指合約買賣活躍，每天交易量在12000張，光保證金就需要2.7億左右，市場規模大，不愁消化不了。
當日，新時代地產便升水8%，市值一度逼近50億。
見衆人不信，林祖輝只得說道：“真得去抵押點股票供股，我的投資都在12月期指合約上！”
林祖輝點名負責新時代地產負責收租/投資物業的李榮生，他是新提拔的高層。但自新時代地產收購華人置業後，慢慢的開始以土地儲備爲主，收租物業大幅撇減；所以，李榮生並沒有兼任公司的董事。
林祖輝點點頭，他不急着使用！
“是，老闆！按照目前的行情，我們的供股集資會很順利。”
卻是沒有說出自己想購買置地兩幢大廈的事情，畢竟一切都還是未知。
會議最後，林祖輝又強調道：“按照慣例，樑董事要發佈一下公司投資獲利的情況，本週提高一下股價！今年我們公司非經常性獲利6億的消息，給我放出去，不信新時代地產下週漲不到50億。”
“好，這個董事我領了！看來我那筆投資賺了不少錢啦，哈哈！”
一步步來，新時代地產系的其中三家公司新時代地產、華人置業、國泰城市，相當於在做一個聯和行動。
林祖輝個人也需要貸款2.5億，用於供股集資，採用的是股票質押。
林祖輝點點頭，說道：“先看供股集資的情況吧！”
當初讓黃氏父子多花了近1000萬，這次購買大廈差不多也讓他們賺了幾倍回去了。
新時代本月預計可獲得現金11億，其中工業廠房和藍籌股就回籠了資金6億。這些資金，除了留5億資金準備爲華置供股集資外，其餘6億將全部用於購買土地和舊樓。
其實，此時樑真勳也有點緊張的：
這時候，樑真勳說道：“老闆，還有收購目標？”
當前，香江股市的總市值已經突破4000億，可謂非常喜人！
所以，若是這次新時代地產集資5億，他就需要供股2.25億！
當然了，2.25億的供股資金已經不算什麼了，林祖輝明年一月份就可在期指合約上回籠資金9億多。
簽約完成後，雙方召開了記者發佈會，公佈了交易細節。
樑真勳點點頭，他早已經和老闆配合無間，每次供股集資都能準時完成，就連旗下幾家子公司供股集資，他都是主導。
12月18日，華人置業供股集資：每五股供一股，共集資5.5億。
“那就開始出售，但不要鬧太大動靜！”
一種高層卻是附和的笑了起來，他們都是跟林祖輝的老員工，他們也不會相信林祖輝是真窮。要知道，既然新時代地產都能在外匯、期指合約、藍籌股上獲利不菲，難道老闆就不知道自己投資一點嘛？
衆人點點頭，確實如此，這個物業的價值19億，銀行就是貸款12億都肯。
一衆高層紛紛投來目光，他們也在思考，華人置業籌集的資金非常多了，老闆看樣子還打算大筆供股集資，可見不滿足收購雙子大廈。
“老哥稱讚了，新世界的會展中心纔是大投資、大項目。中港城以後確實收租之用，不做出售。”
所以很多高層要學會猜測老闆當天的會議要詢問什麼，自己就得做好充足的準備。
而在中英談判前，這塊地皮的補地費高達19億。
很多媒體評論新時代的慣用招式：供股集資前發佈利好消息，然後大比例吸納資金，動作迅速，狠辣。
前世在1987年售價19億的雙子大廈，這一世在1986年11月（11月談的）就售自己18.8億，顯然黃氏家族也是吃定林祖輝這個狗大戶。
雙子大廈位於金鐘地鐵站上，由兩座分別爲42層和46層的大廈組成，外表的幾何圖形非常獨特，由大小不等的凸起方塊雕塑造型。玻璃幕牆設計成深色，兩座大廈底部相連，爲寬敞的廣場和通道。整個建築獨成一體，被認爲是美國建築流派中第二代現代派的產物。
不過呢，林祖輝在衆人心中已經被神話，公司的影響力極大，這種投資是不需要和人討論的；不管是董事會還是股東大會，是沒有人敢質疑董事長的。
新時代地產順利完成供股集資，而集資5億的規模，也是在業界掀起了不小的影響。
鄭裕桐毫不猶豫的說道：“這次是你牽頭，伱說了算！若不是考慮你們華置的資金問題，我早在11月便有意定下來了！”
信和地產目前已經報價18.8億，出售起九成權益，還有一成權益被信和地產拿下。
但是，樑真勳依舊擔心恆生指數還會下跌，畢竟他不是神算子，有此憂慮很正常。
李榮生對於老闆的問題自然是信手拈來，立馬說道：“紅磡區、九龍灣每平方尺的售價在550元左右，荃灣、葵涌每平方尺的售價在450元左右，沙田在400元左右；我們手中的工業廠房平均漲幅在55%，市值5.5億元！預計現在開始出售，可獲得純利1.9億，回籠資金2.6億！”
黃廷芳爽快的說道：“這當然沒有問題！說起來，雙子大廈的工期還有近一年封頂呢！”
市值位列地產公司第八，超越了恆隆地產和希慎地產。
聽着這些大佬聊大項目，林祖輝心頭火熱，幸好，自己的新時代地產繫馬上就可以騰飛了，最近他每天都給打雞血似的，精神百倍。
華人置業從國泰城市手中，購入宏記大廈，交易金額3.5億，含稅3.68億。
林祖輝點點頭，又說道：“彤叔，這次去信和地產，我想將雙子大廈定下來了！18.8億就18.8億，這筆投資非常值！”
華人置業的購買的12月期指合約，因爲買得早，買入點只有2000點不到一點，目前獲利還可以（1.5億的保證金）。
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不過香江的地理位置太好，而且又是自由經濟的典範，每年遊客就高達1000萬人次，還有貿易、金融等也是得天獨厚。
兩筆交易後，華人置業賬上還剩下4億的現金，還有一筆價值3.5億的期指合約，其它物業和證券價值也在15億。
這幢大廈的地皮在1984年拍賣，被信和地產聯合光大地產、南洋財團、日資財團，撿了個便宜，據說地價僅不到4億。
翌日，星期五。
翌日。
新時代地產不過被林祖輝接手不到兩年，其前身更是一家瀕臨清盤的地產公司，如今居然年盈利可躋身五大地產商之列，簡直匪夷所思。
“出售吧！12月份恆生指數應該都會維持在2400點以上，甚至2500點也是可能的！但這筆資金我們有用處，無論如何也得套現了！”
《天天日報》刊登出一則天大的新聞：
新時代地產執行董事樑真勳在接受採訪時表示，新時代地產在1986年的非經常性盈利預計在6億元左右，更是預測新時代地產在1986年全年盈利可能高達10億元，躋身全港最賺錢的五家地產商之一。而新時代地產的非經常性迎來來源於：外匯、期指合約、炒賣物業、投資藍籌股等多項投資。
在加上今年發展/收租地產獲利也有近4億，新時代地產明年的財報將亮瞎那些投資的眼睛，將躋身全港最賺錢的五家地產商之一。
發展物業、收租物業、投資物業、證券、期指合約，每一筆投資都印在了林祖輝的腦海裡。
“好的，我會注意的！現在市場上的工業廠房非常稀缺，再加上價格高漲，反而有不少人願意投資，相信我們很快就可以銷售一空。”
香江一共才550萬人口，相當於人均存了8萬在股市，可見香江的金融環境有多誇張！
但是可以肯定的是，雙子大廈一定是會出售的，因爲有四家財團，若是出租，其它三家肯定不會同意。
再說了，新時代地產已經供股了不少次了，老闆每次都是供股的，沒有轉讓給投資者。
若不是前面記者發佈會開得及時，恐怕會暴跌只4億以下！
時間匆匆，轉眼來到十二月份。
高毅點點頭，說道：“到時候我會召開一個記者發佈會！”
“請問高經理，貴公司是否使用了高槓杆投資手段？”
華人置業、新世界地產組成的財團，提前完成和信和地產簽約，完成一筆高達18.8億的物業交易。
會議繼續。
鄭裕桐搖搖頭，說道：“當初我們固然有和地鐵公司鬧得不愉快的原因，但更多的是我精力放在會展中心。老弟的眼光不錯，雙子大廈可以獲利不菲；對了，中港城你們應該是準備收租的吧？”
林祖輝和鄭裕桐聯袂前往信和地產，兩人坐在車上聊了起來。
他本人及其公司投資了大量的12月期指合約，自然希望能夠順利獲利平倉。
而此時，華人置業的債務逼近新時代地產，高達16億，僅落後1億。
“好的，我一定會將這個消息放出去。”
林祖輝笑道：“當年拍賣會上，新時代地產因爲資金不足的原因，我確實耍了點手段，讓黃生見笑了！”
在他整頓公司內務的時候，恆生指數也是過山車般的變化，先是11月中間兩週維持在2200點至2300點運行，接着又是11月最後一週的大幅上漲，恆生指數一舉突破2400點。
“9月份已經獲利一部分，12月份的期指合約投資也有。”
雙方在坐下之後，黃廷芳說道：“當初在拍賣會上，我和林生不打不相識，沒想到這麼快就合作起來。”
林祖輝說道：
“第一筆套現資金，港澳發展的股份，我們全部選擇套現，不留一股，可獲利5000萬至6000萬。”
跑贏恆隆地產，甚至可能和新世界差不多！
工業廠房最多還有兩成利潤，林祖輝自然是看不上了。
而且這筆投資的回報和本金，本來早就預算在新投資上面了。
他是新時代地產的重要股東，自然也是關心起其利益。
發佈會的記者們紛紛挖掘第一手消息，要知道，新時代地產系最近兩個月已經完成了兩筆高達10億以上的交易了，可謂亮瞎了香江業界人士的雙眼。
而據林祖輝所知，八七股災前，香江股市市值保守在6500億以上；而香江本地生產總值才3000億，人均5.4萬港幣。
不過，12月份指望不上！
鄭裕桐持有新時代地產3%的股份，林祖輝也邀請過他擔任董事，不過他有心淡出商界，扶兒子上馬，所以一開始並沒有答應。
新時代地產前期非經常性盈利就已經是2億，如今工業廠房和藍籌股都各獲利2億多，足足6億多的非經常性盈利。
雙子大廈也就是前世的奔達中心，後來叫力寶中心；前世澳資奔達集團在1987年以19億的價格拿下；目前雙子大廈尚未竣工，預計需要1988年才能投入使用。
一衆記者面面相覷，又是一個10億？
瞬間引爆了發佈會的熱情，一個個問題拋了出來。
本週恆生指數大跌，從最高2330點，跌至今天的2180點，足足有150點的跌幅；正因爲如此，林祖輝纔打算再抄底一次。
中港城地皮是1985年信和地產和黃氏家族聯手投得，價格爲3.9億；信和地產建成一個擁有設備現代化的華夏客運碼頭的‘城中城’——中港城，這筆投資也是非常值得稱讚的。
與此同時，華人置業供股資金情況：
公司賬上資金爲8億（出售藍籌股及港澳發展、東亞銀行），供股集資5.5億，獲得專項貸款10億，總計23.5億的使用資金。
之所以將簽約定在20天后，那是因爲華人置業也得籌集首次付款資金。
“華人置業在今年的盈利有望突破10億大關，其中證券和期指合約的盈利約7.6億，港澳發展純利1.4億，物業收租純利1億。”
林祖輝在新時代地產的會議室，召集了一衆高層開會。
不過，信和地產和置地、九倉、希慎等老牌地產集團相比，投資策略有兩點明顯的區別：
第一，信和地產以地產發展爲主，地產投資爲輔；因此只保留了尖沙咀中心、帝國中心及幸福中心外，其餘均推出發售。當時，信和推出的尖東物業非常受市場的歡迎，永安廣場更是創造了——當天售罄的記錄。
而華人置業的資產值42億，淨資產爲26億。
新時代地產還投資了4400張期指合約，買入均價2280點，預計12月底還可以盈利4800萬。
林祖輝笑着調侃道：“我個人可就慘了，這次供股集資，我恐怕得去舉債了！”
當然了，恆隆地產旗下還有個淘大置業，其市值差不多是華人置業的1.5倍；
而且，新時代地產的市值水分很大，估計超過了兩成。
新時代地產裡面有不少支幹薪的董事，有政界的退休官員，有商界的大前輩，還有國際組織駐港的負責人。
以前，新時代只有新世界、恆基的四分之一市值（新時代市值20億的時候），目前已經是新世界、恆基的三分之一市值了，可謂發展迅速。
林祖輝說道：“我打算讓新時代地產集資供股，每10股供1股，獲得4億多的現金流。樑董事，你來做這次行動的負責人，下週一定要完成。”
“別擔心！新時代地產是一個財團系，擁有足夠的抵擋風險能力。而且，國泰城市如果不在其它地方多賺一點錢，壓根發展不起來，光每年的利息都夠我們喝一壺了。”
就算一個孩子樣，這一路走來，林祖輝一直拿着自己的個人資金去供養新時代地產，纔有如今市值46億市值的新時代。
資產值再次飆升，達到了60億；負債17億，淨資產43億，市值55億。
這次蛇吞鯨，還是給國泰城市帶來了嚴重後果，本週隨着大市的大跌，國泰城市的市值也蒸發了兩成，僅剩下4.5億還不到了。
黃廷芳謙虛的說道：“當初若不是鄭兄相讓，我們也撿不到這個項目！”
禮拜三以後，林祖輝一直在跑銀行，華人置業購買雙子大廈需要借貸10億；如此龐大的一筆貸款，自然需要幾家銀行組合借貸。
鄭裕桐見面就問道：“新時代地產今年的非經常盈利真有6億？”
如今，恆生指數漲幅近四成，而林祖輝選的藍籌股俱是藍籌股中的明星股，表現一向非常不錯。
而林祖輝則負責找好時機，每一次供股集資保證是市場最火熱的時候，以方便供股集資能順利完成。
“所有的投資，均出自我們公司的投資部門之手，董事長亦在這個部門！華人置業的主要業務就是投資物業和證券，我們公司的投資部門擁有很強的投資能力，這是公司能在不到一年的時間，取得如此成績的根本原因。當然了，大市在今年漲幅逾四成，也是我們能取得獲利的原因。”
新時代持有的12月期指合約買入點平均在2280點（1億保證金）；
國泰前面買入的12月期指合約買入點平均在2230點（7000萬保證金）；
這兩筆投資，目前都產生了虧損！
港府最近在討論出臺新的供股集資法規，即每次發行新股不能超過10%。
華人置業聯合新世界地產，購入金鐘地鐵站上物業發展權‘雙子大廈’——更名爲華置中心，交易資金爲18.8億；華人置業佔股八成，需支出15.04億，含稅15.8億。
很快，雙方主腦便達成了協定，並約定在本月22日，雙方在律師樓簽訂正式合約。
“李經理，工業廠房的行情如何？”
林祖輝和鄭裕桐來到信和地產，黃廷芳父子接待了兩人。
如果說九龍倉稱雄尖沙咀、置地雄踞中環、希慎割據銅鑼灣，信和則在尖東獨領風騷。
林祖輝點點頭，市場越是火熱，接盤的人越多，大多數人的投資理論就是——買漲不買跌。因爲在他們看來，下跌可能就是恐慌，跌多久，跌多深，他們本能的感到恐慌。反而在上漲中買入，只要買進去，很快就能獲利。
高毅說道：“恩。10月底，我們在東亞銀行股票上賺了8000萬，現在賬上是1.5億的現金。也就是說，我們在25號之前，可湊齊8億的現金流！”
當然了，也有現在地產正熱的原因，如果不溢價購買，怕是沒有足夠誘惑力。
回到華人置業，林祖輝召集一衆高層又開始安排籌集資金市值，樑真勳也參加了聚會，他是身兼三家公司的董事，事情最多。
樑真勳補充道：“需要支付國泰城市一筆3.5億的費用，購買宏記大廈！”
這20多天裡，林祖輝過得很充實，不是女人讓他充實，而是那種踏踏實實的‘固本培元’工作方式讓他很充實。
很快香江業界和投資者都會感嘆——林超人來了！
接下來，林祖輝又對樑真勳說道：“我們的藍籌股投資總市值多少了？”
樑真勳也是立馬信手拈來，畢竟老闆喜歡有準備的下屬，非常注重會議的效率；
畢竟，市場一旦萎靡，那麼是沒有投資者願意供股集資的。
作爲地產商，只要手中有土地和舊樓，就可以利用其抵押貸款，然後去開發樓盤。而此時，新時代地產旗下的土地儲備，價值在28億元，可謂已經相當豐厚了。這個水準差不多是新鴻基的三成，是恆基的四成。
鄭裕桐對黃廷芳說道：“我們已經同意18.8億的價格交易了，信和地產這筆投資非常的划算啦！”
12月9日，星期二。
按照這種情況，八七股災錢是恆基、新世界的二分之一市值是沒有問題的。至於和新鴻基、長實相比，那就是在二分之一到三分之一之間。
很快，進入到正式的議題。
林祖輝自信的說道：“只多不少，屬實！怎麼樣，彤叔乾脆來公司任個董事算了？”
華人置業若是想供股集資的話，勢必要在法規出臺前，完成供股集資；當然了，這種新條例法規，一般都有個生效期，應該來得及的。
“我們確實採用了槓桿，但確是在一個合理的範圍！例如期指合約，其本身就是五倍槓桿，所以我認爲這個槓桿是合理的。當然了，大家關心是否有風險也是很正常。不過大家也知道，我們公司在港澳發展這個投資上，可謂是經典一役！”
第二，信和地產發展地產物業，往往配合大股東黃氏家族的私人投資公司進行，如尖沙咀中心的權益，黃氏家族佔了五成半。
其淨資產，比今年三月份足足提高了四倍多！
一時間，業界震動。
林祖輝笑着說道：“這倒是！就是感覺好不容易賺了點錢，又得供股集資，又得還債，真有點捨不得。不過呢，新時代地產如今已成長起來，我也是很欣慰！”
這讓林祖輝懸着的心，總算有放了下來！
他估計，12月份期指合約結算日的時候，2500點應該是跑不了。
“請問高經理，貴公司的期指合約是否已經完成交割，還是12月的期指合約所產生的利潤？”
此時，他在六月份通過投資藍籌股時，就已經將個人的持股增持到45%。
所以林祖輝說道：“我會說服銀行爲我們這次收購雙子大廈提供10億的債務，這個不是難事！”
“第二筆套現資金，槓桿投資的藍籌股，也開始出售，預計可獲利4億，回籠資金6億。”
與此同時，新時代地產還擁有價值9億的開發樓盤，持有子公司股份價值16億，收租物業6億，期指合約價值1億。
華人置業還投資了7500張12月期指合約，成本價僅2000點，這筆收益預計明年一月初可回籠資金3.3億。
因爲新時代地產系的幾家公司，都因爲資金緊張而不得不停下發展的腳步，這讓林祖輝有時間將這些公司的基礎事務，好好的處理了一番。
轉眼一週過去。
“這兩筆資金要在這兩個禮拜套現完成！”
花開兩朵，各表一枝。
樑真勳說道：“那老闆也賺得回來，期指合約最近半年表現很好的！”
陸東來點點頭，說道：“好的，我知道了！”
信和地產是香江的地產大好友，七十年代中後期，信和地產足足拿下了尖東填海地塊近一半的權益，差不多90萬平方尺；信和地產將這些地皮發展成：尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、南洋中心、尖沙咀廣場等。
林祖輝說道：“18.8億的價格，我們覺得沒有問題！就是想在交付上，分爲三個月期限支付，期間產生的利息，我們照常支付。”
接着，林祖輝說道：“藍籌股一旦套現完成，可以在市場發佈消息，刺激公司股價，年底我們需要完成一次供股集資。包括期指合約在內，我們華人置業今年也賺了10個億，這是一個非常了不得的數字，足以讓我們的市值飆升至28億（當前22億）。”
這是一種名人效益，林祖輝看中他們的人脈，而這些人也可以在新時代地產領一份乾薪。
“截止到上週五，我們的藍籌股投資的市值爲7.5億。若是現在開始套現，按照當前股市的情況，應該可以獲利2.3億（佣金和納稅扣除後），回籠資金3.3億！”
而且，信和地產在1982年至1984年損失10億，一度差點破產的局面；所以，不太可能持有如此昂貴的一幢物業。
甚至還有媒體總結出：新時代地產每一次供股的時機都選在恰到好處，這和其老闆超強的金融能力有關。
但是他已經想好了雙子大廈的名字，那就是‘華置中心’，華置本來就是‘華人置業’的簡稱，這個名字林祖輝還蠻鐘意的。
“那裡那裡，我反倒覺得那是一個聰明的行爲！”
禮拜一，上午。
“請問高經理，貴公司證券投資是否出自林董事長之手？”
畢竟他的很多計劃，都是需要用到這些錢的！
牽一髮而動全身，若是不能大幅獲利，他的很多計劃都不能實行。
就是因爲很多外資機構和公司紛紛入駐香江，並打算以香江爲跳板，去分享內地的大蛋糕。
新時代地產的藍籌股是在六月份開始買入的，那個時候恆生指數才1750點左右，本金是一億，然後採用的是五倍槓桿。
到了週末，華人置業又召開了一個記者發佈會，高毅在發佈會上簡單的公佈了華人置業的豐功偉績。
中環的寫字樓爲什麼那麼貴？
不過這一次，鄭裕桐卻是一口答應了，原因很簡單，他現在是真正的看好新時代地產了。以前雖然也看好，但還有同鄉情誼的考慮。
有記者找茬，問道：“高經理，據我所知，華置中心需要1988年才能交付。也就是說，現在你們每年需要支出1.6億左右的利息，而華人置業的正常盈利規模恐怕也就這個數吧！豈不是說，華人置業每年賺的錢，只夠支付利息？”
高毅調侃道：“我記得以前有記者質疑華置的母公司，也是一樣的問題。事實證明，新時代地產今年的盈利據說要突破10億。而華人置業呢，今年的盈利差不多和新時代地產齊平。至於明年，我們華人置業依舊是一家風頭正勁的投資公司，不會讓投資者失望的！”
太TMD的霸氣了，所有記者都在猜想，創造這個奇蹟的人，應該只屬於‘花心大亨’。
更新還是改早上8點開始吧！
(本章完)