華夏有個詞語說得好，叫做“衣食住行”。
短短的四個字，就把老百姓日常生活中最基本的四大需求解釋的淋漓盡致。
事實上，這個詞不僅僅是適用於華夏，放眼全世界，這個詞依然通用。
別看老外是黃頭髮白皮膚藍眼睛，可他們的日常生活中依然需要“衣食住行”！
對於一個自然人來講，衣、食還有行這三者都還好說，但唯獨這個“住”，絕對是一個比較大的負擔，尤其是對於一個家庭來講，如果沒有一個固定的居住場所，那家還能稱之爲家嗎？
所以，自古以來，不僅僅是華夏人，就連老外都對住非常重視。
這種傳統延續到現在，依然適用。
別以爲這個世界就光華夏人喜歡買房置地，老外同樣是如此。君不見那些有錢的老外，一個個的不是別墅就是莊園甚至是城堡嗎？就算是沒錢的老外，也得買套公寓住着啊。
所以，在國外，自從工業革命之後，尤其是進入到二十世紀之後，這房地產生意就成爲了一項非常重要的生意。這個世界上任何一個發達國家在其發展過程中，房地產生意都曾經成爲其經濟組成中的重要部分，誰都無法忽略。
即便是到了現代，全世界的房地產生意依然是各國經濟組成中非常重要的一個部分，任何一個國家的政府都無法忽視房地產生意。
就拿世界第一大國美國來講，房地產生意同樣很重要。
美國的房地產生意是很發達的，在國民經濟中也佔有重要的地位。當然，因爲美國是世界面積第四大的國家，國土面積和華夏差不多，可人口卻比華夏少了好幾倍，甚至連華夏人口的零頭都比不上，所以房地產經濟在美國的經濟組成中並沒有現在的華夏那麼重要。
可即便是這樣，一旦美國的房地產經濟出現危機，那麼必然會引發經濟基本層面的動盪。而作爲世界第一大經濟體，一旦美國的經濟基本層發生動盪，那麼必然會引發這樣那樣的經濟危機，從而波及全世界。
事實上，從上世紀六十年代開始，美國的房地產經濟先後經歷過四次“危機”，每一次房地產經濟發生危機，整個美國乃至全世界的經濟都會跟着發生動盪。
根據美國官方給出的數據，從1963年到2011年的47年間，美國實際成交房價上漲了近14倍，1963年與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍。在這47年間間，美國的房價平均每年上漲5.9%，總的來講，美國房產價格小波動不斷，大趨勢則穩定上漲。
在這47年間，美國房地產經濟一共發生過四次比較大的波動，第一次是發生在1969年。
在那一年，因爲越南戰爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油，美國爆發了第二次世界大戰以後第五次經濟危機，導致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%，房產市場價格下跌，於是“第一次房地產危機”開始了。
這次房產危機持續了大約三年的時間，1972年房價觸底反彈，之後很快回到經濟危機之前水平，並且開始了開始數年的大幅上漲。
美國的第二次房地產危機爆發於1981年。在這一年，因爲中東的不穩定，以及石油的大幅漲價，導致了美國的經濟嚴重滯漲，失業率大增。
在這種情況下，住房抵押貸款利率迅速拉高到了18%，一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態度，認爲近十年房價都難以回升，於是，房產交易量大幅縮水。
但事實上，這次房地產危機僅僅持續了兩年的時間，然後美國的房價便又回到了上升的軌道。
至於美國爆發的第三次房地產危機，是在1991年，只不過相比於前兩次波及全國的房地產危機，這次的危機波及面並不大，僅僅只在加州等有限的幾個州爆發。
第三次房地產危機持續的時間也有兩年左右，然後從1993年開始，美國的房地產經濟進入到了一個長達十四年的繁榮期，一直到第四次房地產危機的到來。
相比於前三次的房地產危機，這次爆發於2007年的房地產危機差點要了美國的老命，而且不僅讓美國的經濟遭受到了重創，更是引發了全世界範圍內的經濟危機。而且不同於前三次房地產危機引發的經濟危機，這第四次房地產危機引發的全球性經濟危機要嚴重的多，不僅僅是美國經濟遭受重創，歐洲、亞洲、大洋洲的很多國家的經濟也跟着遭了罪，這次房地產危機引發的全球金融危機，造成的惡果超過了1987年的美國股災，甚至被人們譽爲僅次於上世紀三十年代美國經濟大蕭條之後最爲嚴重的一次經濟危機！
而引發這次美國房地產危機的根源就在於那些投資商的貪婪！
上世紀七十年代末八十年代初，美國爆發了滯脹危機，不僅導致了美國爆發了第二次房地產危機，還連累了全世界的金融。
在這樣的經濟背景下，一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預爲主要經濟政策目標的思潮開始在美國蔓延開來。這套思潮被稱爲“新自由主義”。
新自由主義經濟政策在美國大行其道，其核心內容就是減少政府對金融、勞動力等市場的干預，打擊工會，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。
在這種經濟政策下，美國政府開始鼓勵老百姓寅吃卯糧、瘋狂消費，以推動經濟快速增長。同時，這種經濟政策還有一個重要內容就是解除管制，其中包括金融管制。
於是，自八十年代初里根政府執政以後，美國一直通過制定和修改法律，放寬對金融業的限制，推進金融自由化和所謂的金融創新。例如，1982年，美國國會通過《加恩-聖傑曼儲蓄機構法》，給予儲蓄機構與銀行相似的業務範圍，但卻不受美聯儲的管制。根據該法，儲蓄機構可以購買商業票據和公司債券，發放商業抵押貸款和消費貸款，甚至購買垃圾債券。
後來，美國政府又連續推出了更多類似的律法，目的就是爲了將銀行業與證券、保險等投資行業的之間的壁壘消除，從而爲金融市場的所謂金融創新、金融投機等打開方便之門。
在上述法律改革背景之下，美國華爾街的投機氣氛日益濃厚。特別是自上世紀九十年代以來，隨着美聯儲利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上瀰漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，爲普通民衆的借貸超前消費提供了可能。
而就在這種情況下，美國的房地產經濟又偏偏開始了回暖，而且房地產市場是越來越火爆，哪怕是新世紀之初的互聯網泡沫破滅以及911事件，都沒有阻擋美國房地產市場的火爆。
俗話說，資本就像是鯊魚，只要有一丁點兒血腥味，那麼資本就會在第一時間追逐上去。
美國房地產市場的火爆，自然引發了資本的追逐。
不過，在新世紀之前，那些缺乏監管的資本還稍微老實一點，那麼在新世紀之後，尤其是911事件之後，這些來自於華爾街的資本就開始變得肆無忌憚起來。
誰都知道貸款在美國是一件非常普遍的事情，提前消費、寅吃卯糧在美國民衆的消費觀念中是再普遍不過的事情了。
而且在美國，除了那些超級富豪之外，普通的中產階級以及絕大部分老百姓在買房的時候是極少會付全款的，他們通常都是通過貸款來購買房產的。
但同樣，美國的失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因爲信用等級達不到標準，就被定義爲次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的五年時間中，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
在這樣的情況下，很多有關於次級貸款的金融衍生品都紛紛登場，這其中，最爲著名的金融衍生品就是“擔保債務憑證”，簡稱CDO，以及“信用違約交換”，簡稱CDS。
在房產借貸市場中，貸款公司爲了分擔風險共享收益，找到投資銀行，投資銀行將其債券化，就產生了“擔保債務憑證”—CDO。
而許多投資銀行爲了賺取暴利，採用20—30倍的槓桿操作。比如有一家張三投資銀行的自身資產爲30億美元，採用30倍的槓桿操作，即以30億美元的資產爲抵押去借900億美元的資金用於投資，如果投資盈利5%，那麼張三投資銀行就獲得45億美元的盈利，相對於自身資產而言，這是150%的暴利。
但是槓桿操作風險高，按照正常的操作手法，張三投資銀行不應該進行這樣的冒險操作，但架不住這麼操作可以獲得高利潤啊，於是就有人想出一個辦法，把槓桿投資拿去做保險，這種保險就是“信用違約交換”—CDS。
CDS的具體產生過程是這樣的：張三投資銀行找到李四，李四可能是另一家投資銀行或保險公司。張三爲槓桿操作做保險，每年支付給李四5000萬美元的保險費，連續十年總共5億美元。如果CDO沒有違約，除了5億美元的保險費，張三還能賺40億美元，而如果CDO有違約，反正有李四來賠。
這就是信用違約交換！
其實，CDS本質是一種保險——甲方支付保費，標的資產如果違約，乙方賠償損失。只不過如果以“保險”命名，就會受到針對保險產品的嚴格監管，因此把名字“金融創新”爲“互換”。
CDS的初衷是攤分風險——原本違約風險只由貸款發放人承擔，現在經由創設的金融產品，各色投資人在獲取收益的同時，一起分擔風險。
逐利的動機很快催生出投機的藝術，爲迎合需求，華爾街開發出CDX、CDXIG......等一連串的金融衍生品，保險標的變爲一攬子CDS和指數。
由於房價一直漲，風險沒有演化成損失，保費越來越低，規模越來越大......
誰都知道華爾街的那幫投機者是這個世界上最貪婪的傢伙，在這樣眼見可以獲得鉅額利潤的情況下，這幫子投機者哪兒還能忍得住？
還是拿剛纔的張三和李四來做比喻。
對於張三而言，這是一筆穩賺不賠的投資。但李四也不是傻子，他們通過統計分析，在繁榮的市場中違約情況不到1%。所以，如果我李四連續做100筆這樣的保險，那麼總計就可以拿到500億美元的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億美元，我他妹的還能賺450億美元吶！
這是一筆多好的買賣啊！於是華爾街大多數的“張三”與“李四”們與來自全世界各個國家“張三”和“李四”們——這些張三和李四，遍佈了歐美日以及大洋洲的衆多國家！在美國房價長達十餘年的增長中，盡情享受着一場空前的財富狂歡。
只是，如果美國的房地產市場一直如此火爆，那不管是CDS還是其他的什麼CDX、CDXIG們都會可以爲這些投機者帶來鉅額的利潤，但物極必反，再火爆的市場也終歸會有衰落或者是調整的一天，一旦市場衰落，那麼這羣投機者必然會爲自己的瘋狂而付出鉅額的代價的。
美國的房地產市場再火爆，但房價的上漲必然是有限的。一旦房價漲到了不能再漲的時候，那麼這些金融衍生品立刻就會沒有人再接盤了。
尤其是美聯儲在2004年到2006年6月之間的兩年時間內，連續17次提息，將聯邦基金利率從1%提升到5．25%。
利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔，美國火爆了十多年的房地產市場終於不可抑制的漲到了頭......
正如一首歌的歌詞中所寫的那樣“吃了我的給我吐出來，拿了我的給我還回來”。
於是，一場以次級抵押貸款爲導火索的經濟大崩潰開始了，後世稱這場經濟大崩潰爲“次貸危機”！
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