第110章 圈地搭橋佈局
方柏回到商場，給葉帆回個電話。
葉帆問方柏在不在商場這邊，想見面聊一聊。
“啥事哦，搞得神神秘秘的。”
方柏等了十來分鐘，葉行長到來，約他到辦公室。
此時，辦公室裡就他們兩人，外加方石，沒有外人。 ⊙ttКan⊙C〇
“方總，方老闆，是這樣的，這兩天看你們一直忙，沒空談貸款的事。
這兩天，我向溫城總行把星海公司情況述說並申請後，星海公司的信用貸款額度可以提升到兩千萬元。
如果星海商場擴建投入使用，運營良好的話，還可以繼續提升貸款額度。”葉帆笑呵呵說道，同時觀察能做主意的方柏。
星海公司在他們支行存款就有一千多萬現金，目前還沒動，估計也快用於投資星海廣場了。
經過抽獎活動後，星海廣場全城皆知，星海公司買下的地皮升值了，如果星海廣場建成之後，不用怎麼宣傳，溫城人都知道這個綜合性商場，前途一片光明。
另外，星海商場的生意越來越好，月營收估計達到兩百萬元，利潤應該不低於五十萬元，一年還幾百萬利息不成問題。
另外，星海公司主動納稅，有誠信，與縣裡關係好，背景關係良好。
所以，經過調查、考察和分析，總行同意把星海公司的信用貸款提升到兩千萬元，貸款利息也是可以有優惠。
方柏觸碰了一下葉行長，毫不客氣對他使用探測，很快搞明白公司能夠提升額度的原因。
他當然需要貸款，有錢可以多圈地。
沉默了下，皺緊眉頭：“我們目前不缺現金哦，而且你們貸款利息太高了。”
葉帆勸說道：“是這樣的，年後各行都調整了基準利率，目前兩年定期存款比之前低了一些，你這邊信用貸款額度比較高，貸款低於五百萬的話，兩年期的年利息只要14.15%，但如果貸款額度爲兩千萬的話，畢竟風險就大一些，只能給到優惠14.3%。”
方柏通過葉帆的信息，知道銀行又調整了基準利率。
他在年初的時候貸款了200萬元，兩年期的年利息高達15.8%。
這纔過去一個月時間，就降了兩個點，波動真大，如果是後世，絕對不會調整幅度這麼大的。
未來兩三年，銀行基準利息波動都非常大。
如果是14.3%的貸款利息，在這個年代，方柏是可以接受的。
“可以，我先跟我父母商量一下，大概需要多少資金，明天給伱答覆。”方柏思索了下回道。
星海公司需要銀行貸款，只是電話裡說不太方便。
葉帆笑呵呵道：“好的，那我不多打擾了，有事給我電話，我親自帶人上門辦理。”
以前人家是上門求貸款，現在他得上門，這沒法，誰叫人家是超級大客戶，整個溫城唯獨這一家。
待葉行長走之後，方石纔跟兒子開口：“兒子，我們還需要貸款嗎？”
方柏早有計劃，說道：“當然需要，家裡支配的投資資金大概一千五百萬元。
我打算把第一期佔地五千平方商場給建造起來，建造一層地下室加蓋五層，總建造面積約2.8萬平方米，主體建造連裝修和貨架等總費用大概需要兩千二百萬元，要給足二千五百萬元預算，我們家裡的資金只夠前期投入。
後期持續裝修就差錢了，不能等缺錢了再貸款，萬一情況有變，貸款批不下來怎麼辦，貸款變卦的事可不少，我寧願多付點利息。
現在年初好貸款，各銀行都是有貸款任務的，到了年底貸款就難了。
我們商場賺的錢，要留着備用，不用全砸進尚未賺錢的投資裡面，很多老闆倒閉就是因爲資金流轉問題，我們要吸取人家的教訓，不能走人家的老路。
第一期建造好之後，估計得一年時間了。
如果我們自己搞品牌店，估計還需要三五千萬元。
不過，我覺得我們玩不來那麼多品牌店，需要吸引一部分商家入駐，不需要那麼多資金。
但我們要搞綜合超市的話，少說要五百萬元，不過那是一年後的事了。”
第一期佔地五千平方只搞一層地下室，主要用作超市。
剩餘三萬多平方佔地面積，等有錢後再建造，到時候再搞地下兩層停車庫。
第一期建設時，打地基時就要考慮到未來剩餘佔地面積三萬五千平建造的地基了，要連接起來比較麻煩，最好的辦法當然是一次性建造好。
但是，想把佔地面積四萬平方的星海廣場一次性建設好，方柏沒有那麼多資金，總投資沒有兩個億玩不了。
就算銀行敢貸款兩億給方柏，方柏也不敢拿這個錢用來投資星海廣場，一下子把攤子鋪得太大玩不了，光一年利息就得兩三千萬元。
現在方柏只想賺這個年代最好賺的錢，比如開超市、家用電器商城，哪樣好賺錢就先做哪樣。
方石聽完兒子的話，大概理解了，問道：“那我們大概要貸款多少？什麼時候貸款？”
“最近把兩千萬元貸款下來吧，加上我們可支配的一千五百萬元，除安排商場兩三千萬元投資外，僅剩餘幾百萬元。
我還想着多貸款兩千萬元用來購置地皮，把附近空置的地皮全買下來囤積，過幾年就蓋住宅樓賣，或者賣地皮。”方柏早就有這個想法了，可當時還沒跟縣裡打通關係。
目前擁有的佔地面積四萬平方米商業用地得按照雙方協議來建造商場，有時間限制，自己不投資建設，到時候得退回地皮，只拿到原來兩百萬元地款。 如果他想囤積住宅地皮的話，地價就要高不少，情況不一樣。
當然，這得看縣裡賣不賣了，每年都有規劃用地。
雖然之前有協議說明，星海公司優先購置星海廣場附近的地皮，但得縣裡賣才行。
等有空了，方柏再去問一問縣領導是啥情況。
商場附近住宅樓多了，對星海廣場來說，這附近的居民就是自己的長期顧客。
方柏還有一個想法，只要自己在周邊圈夠足夠多的地皮，比如原價值十個億。
但只要甌北碼頭橋一通，立刻漲到十五億以上，星海廣場也更加值錢，翻一倍都不止。
如果ＺＦ不願意架橋，那他就投資捐橋，不需要搞那麼長，投資幾千萬元就足夠了，限高行走，最好只能通小車和行人，不能通大車。
這些地皮漲的錢，捐橋的錢就不算什麼了。
但如果囤積地皮太少，不會有老闆願意捐橋的，吃虧的事誰會幹。
方柏的打算很精明，上輩子沒有投資商這麼幹，主要還是沒算到這一步。
當然，如果溫城ＺＦ願意在甌北碼頭搭橋，那再好不過了，但方柏覺得有點困難，東甌大橋還是按照歷史軌跡搭建，因爲那邊可以連接湖中島嶼，省了一座橋。
現在，方柏就是佈局了一張大網，他拿出一張空白紙畫出來，直接跟父親說，把附近哪個地坡買下來，先囤積地皮，不要對外界暴露最終目的。
任誰也不會想到，ＺＦ不搭橋，私人自己捐橋的想法，估計當地ＺＦ領導睡覺都要笑醒。
這麼瘋狂的想法，誰能想得到啊，畢竟建橋的費用不是幾百萬元，就這六七百米的跨江橋，再省錢也得砸進去幾千萬元。
方柏要複習，要上大學，這些事情主要還是交給父親負責，一年多時間足夠他熟悉了。
過去半年時間，方柏不斷地給父母灌輸經商理念，再加上手把手指導實踐操作，方柏父母已經學會運營商場。
還有近大半年時間，方柏覺得到時候父親已經可以獨立處理一些商業上的事，太難搞的，方柏再協助。
方柏上了大學後，他就沒空管理溫城的事業，他的重心轉移到申城，主要還是科技類企業。
方石聽完兒子的規劃，有些驚訝說道：“兒子，你這個想法有些瘋狂哦，但感覺好像有道理哦，碼頭那邊的市中心地皮好貴，就隔了一條江，價格差了好多倍。”
“我猜啊，現在大家缺房子住，去年剛竣工的市區溫迪錦園均價一千五百塊，賣得挺不錯的，各房地產公司看到有錢賺就會擠進去，現在已經有大量建造住宅樓房的苗頭了，地皮自然水漲船高。
再過兩三年，漲得還會更高。”方柏沒跟父親說炒房的事，這幾年讓父親儘量囤積地皮，到了1995年後再建造就行。
不說其他的，如果星海廣場建造好火起來了，周邊地價也會迅速漲起來。
等過一年後，肯定會有投資商意識到這一點，然後去囤積地皮。
所以，要囤積地皮，最好是在今年。
而且，往後幾年不管周邊地皮啥價，只要不離譜，儘量買下來。
2000年前在溫城圈地可比在北上廣圈地更划算，運營週期短，在2003年前全拋掉換一線城市。
方石問：“那得圈多少地皮才彌補搭橋的差價啊？搭建橋樑不便宜吧？”
方柏略思考一下：“橋樑不需要太長，一公里左右就行了，計劃1998年搭建，一兩年通車，造價估計五千萬元到一個億，可命名爲星海大橋；
我們就只算住宅用地漲的差價，保底漲到市區價格的80%，那需要價值2個億的地皮，如果蓋房子賣的話，幾千萬的地皮就足夠了，從房價上賺差價。
現在地皮便宜，只需要囤積兩百畝就足夠了。”
方柏已經說得太保守了，按照2003年溫城炒起來的房價，市區每畝住宅用地成本至少要三百萬，多則五百萬元。
如果是在2000年，房子還沒炒起來，市區每畝住宅用地成本估計是一百五十萬左右，甌北碼頭附近的地價只有市區的三分之一。
如果通橋，甌北碼頭的地價和房價要漲到市中心80%-90%，但如果靠近星海廣場，地價肯定要超過市區。
在後世，萬大廣場周邊的房價都要比其他地段高20%以上，甚至高達50%。
如今地價便宜，方柏商場那塊地是每畝3.3萬元，帶有強制性限時規劃，纔有優惠價。
如果是住宅用地，目前再貴也不超過每畝七萬元。
若是自己公司蓋房子，囤積一百多畝住宅用地到搭橋後再開發，就足夠彌補搭橋的成本了。
當然，目前地皮囤積得越多，未來賺得越多。
就算沒橋，兩年後地皮就迅速漲起來了，至少漲五倍，方柏也是大賺，也花不了他多少時間，就畫個圈而已，剩餘的交給父親負責。
商場投資建設之前，他打算找陸大海聊一聊，把他的工程隊給收購了。
把工程的錢給別人賺，方柏還不如自己投資一家工程隊，哪怕他不想搞房地產建設，一樣有大量工程要做。
如果對方不願意，方柏再找另外的工程隊投資，總會有願意的。
(本章完)